Předkupní právo spoluvlastníků

Úprava do 31.12.2013

Za účinnosti starého občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) měli spoluvlastníci zákonné předkupní právo k věci (movité i nemovité), pokud se převáděl spoluvlastnický podíl. Toto zákonné předkupní právo nemohli uplatnit pouze v případě, kdy byl spoluvlastnický podíl převáděn na osobu blízkou.

Pokud se spoluvlastníci na výkonu předkupního práva nedohodli, měli právo vykoupit podíl podle velikosti svých podílů.

Úprava od 1.1.2014 do 31.12.2017

Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) předkupní právo v době od 1.1.2014 do 31.12.2017 upravoval pouze v určitých případech.  Zákonné předkupní právo dle starého občanského zákoníku (tedy podle právní úpravy do 31.12.2013)  – s výjimkou případů spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu -  zaniklo k 1.1.2015.

Spoluvlastník mohl dle nového občanského zákoníku v období od 1.1.2014 do 31.12.2017 se svým podílem nakládat podle své vůle (přičemž byl samozřejmě omezen právy ostatních spoluvlastníků).

Zákonné předkupní právo nový  občanský zákoník upravoval kromě jiného v následujících případech:

  1.  pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností (tedy nezávisle na vůli spoluvlastníka) tak, že spoluvlastníci nemohli od počátku svá práva a povinnosti ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, měli ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu 6ti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo (toto neplatilo v případě, kdy spoluvlastník převáděl svůj podíl jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé). Pokud si spoluvlastníci v tomto případě nedohodli, jak své předkupní právo vykonají, měli právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů.
  2.  předkupní právo měli spoluvlastníci i tehdy, pokud některý ze spoluvlastníků převáděl podíl bezúplatně – spoluvlastníci mohli v tomto případě podíl vykoupit za obvyklou cenu. Toto platilo i v jiných případech zákonného předkupního práva
  3. v případě, že šlo o spoluvlastnictví k tzv. zemědělskému závodu, které vzniklo způsobem uvedeným výše (tedy bez ohledu na vůli spoluvlastníka), nebylo předkupní právo ostatních spoluvlastníků časově omezeno (neplatila zde lhůta 6ti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví). Předkupní právo se v případě zemědělského závodu vztahovalo i na dědický podíl. Opět platilo, že pokud se spoluvlastníci či spoludědicové nedohodnou, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
Předkupní právo v případě zemědělského závodu se neuplatnilo, pokud převáděl spoluvlastník svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem podle zákonné posloupnosti, nebo jinému spoluvlastníku. Totéž platilo, pokud  se      spoluvlastník předkupního práva písemně vzdal.

 

Zákonné předkupní právo, uvedené výše v bodech 1-3, bylo s účinností od 1.1.2018 nahrazeno novou koncepcí.

 

Úprava od 1.1.2018

Zákonem č. 460/2016 Sb. byl v oblasti předkupního práva s účinností od 1.1.2018 novelizován občanský zákoník -  úprava předkupního práva je od tohoto data podobná, jako byla v období do 31.12.2013.

Nově je opět zakotveno tzv. zákonné předkupní právo, toto se však týká pouze věcí nemovitých (spoluvlastnické právo k věcem movitým lze tedy převádět bez omezení).

Předkupní právo je tedy od 1.1.2018 upraveno takto:

  1.  v případě, že se převádí spoluvlastnický podíl na společné (nemovité) věci, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo – výjimkou je převod na osoby blízké (osobou blízkou přitom dle občanského zákoníku je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Za osoby blízké se považují i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí). Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, jak své předkupní právo vykonají, mají  právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů
  2.   výše uvedené platí i v případě, že některý ze spoluvlastníků bude převádět svůj podíl bezúplatně – v tomto případě mají spoluvlastníci právo vykoupit podíl za obvyklou cenu
  3.  spoluvlastník se může předkupního práva (vymezeného pod body 1. a 2.) vzdát s účinky pro své právní nástupce. Pokud jde o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu (katastr nemovitostí), vzdání se předkupního práva se do tohoto seznamu zapíše
  4.  členové rodiny zúčastnění na provozu rodinného závodu   mají předkupní právo v případě, kdy má být rodinný závod zcizen (pokud nebylo ujednáno něco jiného). Totéž platí v případě, kdy má být zcizen spoluvlastnický podíl na rodinném závodu nebo věc, která má podle své povahy a dosavadního určení provozu rodinného závodu trvale sloužit.  Pokud má být rodinný závod rozdělen při dělení pozůstalosti soudem, má na něj člen rodiny zúčastněný na jeho provozu přednostní právo
  5.   pokud (bytová) jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu – fyzická osoba -  předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. Totéž platí v případě nájmu nebytového prostoru (typicky půjde o garáž či sklep), pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě.  Pokud nájemce nepřijme nabídku do šesti měsíců od její účinnosti, předkupní právo zanikne
  6. v případě, že je pozemek zatížen právem stavby (věcné právo jiné osoby -  stavebníka – mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu), má stavebník předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku předkupní právo k právu stavby. Pokud si strany ujednají něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu (katastru nemovitostí)
  7. pokud je na pozemku zřízena stavba, která není podle původních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ani nabytím účinnosti nového občanského zákoníku, má k této stavbě předkupní právo vlastník pozemku a naopak, vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se v těchto případech nepřihlíží (toto předkupní právo tedy nelze smluvně vyloučit nebo omezit).
Pokud lze část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na tuto část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě.
S účinností k 28.2.2017 přitom zaniklo předkupní právo k tzv. liniovým stavbám (zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků; má se za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí), jakož i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je liniová stavba zřízena.
občanské právoobchodní právoinsolvenční právorodinné právopracovní právosprávní právo