Sousedské spory

Nový občanský zákoník od 1.1.2014 vztahy mezi sousedy upravuje v širší míře, než tomu bylo dříve, a s jeho pomocí můžeme najít odpovědi na nejčastější otázky.

 

Obtěžuje Vás soused např. kouřem, vodou, hlukem nebo pachem?

Odpad, vodu, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky zákon nazývá imise a vlastník je povinen se zdržet všeho, co způsobí, že vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda):

-          v míře nepřiměřené místním poměrům a

-          podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Obě výše uvedené podmínky musí být splněny současně.

Totéž se týká i vnikání zvířat na cizí pozemek. Nemusí se přitom jednat přímo o zvířata, která soused chová (např. slepice či psa), ale třeba i o myši, které se na pozemku souseda přemnoží a vnikají na váš pozemek.

Přímé přivádění imisí na pozemek jiného vlastníka (kupříkladu situace, kdy soused svede vodu okapem ze své střechy přímo na váš pozemek) se zakazuje bez dalšího - není tedy třeba zkoumat míru vlivů či stupeň obtěžování souseda, pokud k němu neexistuje zvláštní právní důvod (např. smlouva).

 Jste obtěžováni hlukem či zápachem ze závodu v sousedství?

Pokud byl provoz závodu nebo podobného zařízení úředně schválen a imise jsou důsledkem jeho provozu, má soused právo pouze na náhradu újmy v penězích (nemůže tedy po vlastníkovi závodu požadovat, aby se vnikání imisí zdržel), a to i v případě, kdy byla újma způsobena okolnostmi, k nimž se při úředním projednávání nepřihlíželo.

Omezení neplatí, pokud je při provozování závodu překročen rozsah, v jakém byl úředně schválen.

 Ocitla se na Vašem pozemku cizí věc či zvíře?

Nebo se Vaše movitá věc ocitla na cizím pozemku? Typicky se může jednat o spadlý míč či  plachtu odfouknutou větrem. Cizí věc je vlastník pozemku povinen vydat bez zbytečného odkladu jejímu vlastníku, nebo tomu, kdo ji měl u sebe – jinak mu umožní vstoupit na svůj pozemek (neznamená to tedy možnost bez svolení souseda vstoupit na jeho pozemek), věc si vyhledat a odnést.

Vlastník může stíhat na cizím pozemku chované zvíře nebo roj včel – pokud však roj včel vletí do cizího obsazeného úlu, stane se vlastníkem tohoto roje vlastník úlu, aniž by byl povinen k náhradě.

Pokud věc, zvíře, roj včel nebo výkon práva způsobí na cizím pozemku škodu, má vlastník tohoto pozemku právo na její náhradu.

Pokud movitá věc způsobila na cizím pozemku škodu, může ji vlastník pozemku zadržet, dokud neobdrží jinou jistotu nebo náhradu škody. Cizí zvíře takto zadržet nelze.

 Spadla k Vám ze sousedova stromu jablka?

Plody spadlé ze stromů a keřů náleží vlastníku sousedního pozemku. Dokud ale plody jsou na stromě, jejich vlastníkem je majitel stromu nebo keře a soused mu, pokud toho nelze dosáhnout jinak, musí umožnit vstup na svůj pozemek a umožnit jejich očesání.

Pokud plody spadnou na tzv. veřejný statek - pozemek určený k veřejnému užívání, např. chodník, stávají se věcí, která nikomu nepatří a může si je přivlastnit každý.

 Přesahují na Váš pozemek větve nebo kořeny sousedova stromu?

Pokud o jejich odstranění požádáte souseda a ten tak v přiměřené době neučiní, smíte šetrným způsobem a ve vhodné roční době (většinou v době tzv. vegetačního klidu) kořeny nebo větve stromu přesahující na Váš pozemek odstranit sami – pouze však za předpokladu, že vám tyto větve či kořeny působí škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu (kořeny narušují statiku vašeho plotu, z přesahujících větví spadává na váš pozemek listí apod.). Vám potom také náleží odstraněné větve či kořeny.

Části jiných rostlin přesahujících na Váš pozemek můžete šetrným způsobem odstranit bez dalších omezení.

Sází soused stromy příliš blízko společné hranice pozemků?

Pokud pro to má vlastník pozemku rozumný důvod (vzrostlé stromy budou stínit sousední pozemek, hrozit pádem, odčerpávat vláhu ze sousedního pozemku apod.), může požadovat, aby se soused zdržel sázení stromů v těsné blízkosti společné hranice pozemků a vysadil-li je nebo nechal vyrůst, aby je odstranil.

Pokud jiný právní předpis nestanoví nic jiného nebo pokud neplyne něco jiného z místních zvyklostí, platí pro stromy, které obvykle dorůstají výšky více než 3 metry, jako přípustná vzdálenost od společné hranice 3 metry a pro ostatní stromy vzdálenost 1,5 metru.

Výše uvedené neplatí, pokud je na sousedním pozemku les nebo sad, pokud stromy tvoří tzv. rozhradu (živý plot) nebo pokud se jedná o strom zvlášť chráněný.

 Provádí soused terénní úpravy svého pozemku?

Pozemek či stavba nesmí být upraveny tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu, ledaže se provede jiné dostatečné upevnění.

 Stéká na Váš pozemek ze sousedovy stavby voda, nebo spadává sníh a led?

Máte právo požadovat, aby soused upravil stavbu (tedy nejenom střechu, ale např. i balkon či okenní parapet) tak, aby z této stavby nestékala voda nebo aby nepadal sníh či led na Váš pozemek.

Pokud však voda (v žádném případě zde zákon nemá na mysli vodu odpadní) přirozeně stéká z výše položeného pozemku, zejména pokud tam pramení nebo v důsledku deště nebo oblevy, nemůže soused požadovat, aby vlastník tohoto výše položeného pozemku svůj pozemek upravil. Může se však domáhat náhrady škody, pokud lze takové stékání vody považovat za tzv. nepřípustnou imisi.

Je-li naopak pro níže položený pozemek nutný přívod vody, může soused na vlastníku výše položeného pozemku požadovat, aby odtoku vody nebránil v rozsahu, ve kterém vodu sám nepotřebuje.

 Chce soused zřídit stavbu v těsné blízkosti společné hranice pozemků?

Pokud pro to máte rozumný důvod, můžete požadovat, aby se soused zřizovaní stavby (nejenom stavby trvalé, ale i stavby dočasné či stavby bez pevných základů) zdržel. Rozumným důvodem je v tomto případě především zájem na předejití budoucím sousedským sporům.

V případě určitých staveb upravují odstupy od společné hranice stavebněprávní předpisy.

Může soused vstupovat na Váš pozemek?

Pokud účelu nelze dosáhnout jinak (není tedy možné argumentovat např. tím, že je to hospodárnější či jednodušší), umožní vlastník sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm; pokud Vám tím soused způsobí škodu, je povinen ji nahradit. Tato situace dopadá na případy, kdy soused potřebuje např. natřít či opravit plot ze strany sousedního pozemku nebo ostříhat tuto část živého plotu.

Pokud se nemůže sousedova stavba stavět nebo bourat, opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné (tedy například i užití stavební mechanizace na pozemku souseda).  Žádosti ale nelze vyhovět, pokud sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku převyšuje zájem nad provedením prací.

Je soused povinen oplotit svůj pozemek?

Pokud je to potřebné k zajištění nerušeného výkonu Vašeho vlastnického práva (pokud např. soused chová slepice a ty volně vnikají na váš pozemek) a nebrání-li to účelnému využívání dalších pozemků (pokud přes váš pozemek nevede např. nezbytná cesta), může soud na Váš návrh a po zjištění stanoviska stavebního úřadu uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit.

Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlý plot, zeď nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, pokud hrozí v důsledku jejího poškození sousedovi škoda.  Pokud by ale v důsledku narušení či poškození plotu, zdi nebo jiné rozhrady došlo k tomu, že se stane nejasnou hranice mezi pozemky, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady.

občanské právoobchodní právoinsolvenční právorodinné právopracovní právosprávní právo